تخيّل أن تشتري عقارًا في دبي بثقة كاملة، وبعد فترة من إتمام الصفقة تكتشف أن البائع قد أخفى عنك عمدًا عيبًا جوهريًا في العقار لم يكن بالإمكان كشفه بالفحص العادي. في هذه الحالة، لا يكون العقد باطلًا من تلقاء نفسه، بل يكون صحيحًا من حيث الشكل القانوني، لكنه قابل للإبطال بسبب وقوع المتعاقد في التدليس، وهو ما يُعرف قانونًا بـ دعوى إبطال عقد بيع للغش والتدليس.
في هذا المقال القانوني، نُسلّط الضوء على دعوى إبطال عقد البيع للغش والتدليس في القانون الإماراتي، ونوضح شروط رفعها، الإجراءات المتبعة أمام المحكمة، مع نموذج عملي يُبيّن الصيغة القانونية الصحيحة للدعوى.
للحصول على استشارات قانونية في الإمارات حول إبطال العقود، يمكنك التواصل عبر زر الواتساب أسفل الصفحة.
جدول المحتويات
ما المقصود بإبطال عقد بيع بسبب الغش والتدليس؟
الغش والتدليس يعنيان قانونًا أن يتم خداع الطرف الآخر بطرق غير مشروعة لحمله على التعاقد. وقد نصت المادة (185) من القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته على أنه:
“يجوز إبطال العقد للغلط أو الغش أو التدليس.”
كما أوضحت المادة (186) أن التدليس هو:
“ما يستعمله أحد المتعاقدين من طرق احتيالية لحمل الآخر على التعاقد.”
وبالتالي، إذا كان رضا المشتري قد بُني على غش أو تدليس من البائع، فإن العقد يُعد صحيحًا من حيث الشكل، لكنه قابل للإبطال بناءً على طلب الطرف المتضرر.
وفيما يلي جدول يوضح الفرق بين الغش والتدليس بشكل قانوني:
| المصطلح | التعريف القانوني | الهدف |
|---|---|---|
| الغش | استعمال حيل أو أفعال غير مشروعة تضر بالغير | الإضرار أو تحقيق منفعة غير قانونية |
| التدليس | استخدام طرق ملتوية ومضللة للتأثير على رضا الطرف الآخر وإجباره على التعاقد | الحصول على موافقة الطرف الآخر بطرق غير مشروعة |
الفرق بين البطلان والإبطال في القانون الإماراتي
يخلط الكثير من المتعاملين في السوق العقاري أو التجاري بين مفهومي البطلان والإبطال، رغم أن الفرق بينهما جوهري في النظام القانوني الإماراتي. فبينما يتعلق البطلان بانعدام أحد أركان العقد الأساسية، فإن الإبطال يرتبط بوجود عيب في الإرادة، مثل الغش أو التدليس، ما يجعل العقد صحيحًا في ظاهره لكنه قابل للإبطال بطلب المتضرر.
وفيما يلي جدول يوضح الفروق الجوهرية:
| العنصر | البطلان (المطلق) | الإبطال (البطلان النسبي) |
|---|---|---|
| السبب | نقص في أحد الأركان الجوهرية للعقد (كالرضا أو المحل) | وجود عيب في الإرادة (غش، تدليس، غلط) |
| حالة العقد | غير قائم قانونًا – يُعد كأن لم يكن | قائم ظاهريًا – قابل للإبطال بطلب الطرف المتضرر |
| من يحق له التمسك به | المحكمة أو أي طرف في النزاع | الطرف المتضرر فقط |
| إمكانية التصحيح | لا يمكن تصحيحه | يمكن تصحيحه بإقرار المتضرر أو زوال السبب |
| التقادم | لا يسقط بالتقادم | يسقط خلال 3 سنوات من تاريخ العلم بعيب الإرادة |
إن إدراك هذا الفرق ليس مجرد مسألة لغوية، بل هو عنصر حاسم في تحديد موقفك القانوني، وطبيعة الدعوى التي يمكن رفعها أمام المحكمة، واحتمالات استرداد الحقوق أو بقاء العقد قائمًا. لذلك، فإن الاستعانة بمحامٍ مختص في العقود أمر ضروري لتوجيهك بالمسار القانوني الصحيح.
شروط إبطال عقد البيع للغش والتدليس في الإمارات
لكي يتمكن المشتري من رفع دعوى إبطال عقد بيع للغش والتدليس أمام المحاكم الإماراتية، لا بد من توافر مجموعة من الشروط القانونية التي نص عليها قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته. وتتمثل هذه الشروط فيما يلي:
- ثبوت وجود غش أو تدليس مؤثر: يجب أن يثبت المدعي أن البائع استخدم وسائل احتيالية أو كذبًا متعمّدًا بقصد إخفاء عيب جوهري في المبيع لم يكن من السهل اكتشافه بالفحص العادي.
- تأثير التدليس على الرضا: يشترط أن يكون رضا المشتري بالتعاقد قد شابه عيب التدليس، وأن هذا العيب هو السبب الرئيسي لإبرامه العقد.
- الأهلية القانونية للمدعي: يجب أن يكون رافع الدعوى متمتعًا بالأهلية القانونية الكاملة للتقاضي.
- وجود مصلحة قانونية مباشرة: لا تُقبل الدعوى إذا لم يكن للمدعي مصلحة حقيقية ومباشرة من إبطال العقد، كاستعادة الثمن المدفوع أو تفادي خسائر لاحقة.
إذا تحققت هذه الشروط مجتمعة، يمكن للمتضرر المطالبة بإبطال العقد أمام القضاء وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد. ويُشترط ألا يكون قد تنازل عن حقه أو تراخى في المطالبة به بما يؤدي إلى سقوطه بالتقادم.
إجراءات رفع دعوى إبطال عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات
إذا كنت بصدد رفع دعوى إبطال عقد بيع للغش والتدليس، يجب اتباع مجموعة من الإجراءات القانونية المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية الإماراتي، وهي:
- التصرف بسرعة بعد اكتشاف الغش: يجب على الطرف المتضرر المباشرة برفع الدعوى خلال ثلاث سنوات من تاريخ علمه بواقعة الغش أو التدليس، وإلا سقط حقه بالتقادم.
- تحرير مذكرة الدعوى بصيغة قانونية واضحة: تتضمن المذكرة ملخصًا دقيقًا للوقائع، وصف العلاقة التعاقدية، وتحديد العيب أو التدليس الذي شاب الرضا.
- إرفاق الأدلة والمستندات المؤيدة: كالمراسلات، تقارير الخبرة، الشهادات أو صور المراسلات التي تدعم وجود الغش أو إخفاء العيب.
- تحديد الاختصاص المكاني والنوعي للمحكمة: غالبًا ما تُرفع هذه الدعاوى أمام المحكمة المدنية التي يقع في نطاقها العقار محل النزاع.
- الاستعانة بمحامٍ مختص في العقود: يساعدك المحامي في تقديم الدعوى بصيغة احترافية ومتابعة الإجراءات القضائية بدءًا من قيد الدعوى وحتى صدور الحكم.
اتباع هذه الخطوات بدقة يزيد من فرص نجاح الدعوى ويُظهر جدّية المدعي أمام المحكمة، خاصة في قضايا يَصعب إثباتها مثل الغش والتدليس.
اطلع أيضًا على دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات.
نموذج دعوى إبطال عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات
فيما يلي نموذج استرشادي لصيغة دعوى إبطال عقد بيع بسبب الغش والتدليس يُقدَّم إلى المحكمة المدنية المختصة في دولة الإمارات. ويُراعى دائمًا تخصيص الصياغة بحسب وقائع كل قضية:
إلى: المحكمة المدنية الابتدائية في إمارة دبي / أبوظبي / الشارقة…
المدعي: السيد (الاسم)، الجنسية: …، الإقامة: …، الرقم الموحد: …
المدعى عليه: السيد (الاسم)، الجنسية: …، الإقامة: …
الموضوع: دعوى إبطال عقد بيع بسبب الغش والتدليس
الوقائع:
في تاريخ …/…/… تم توقيع عقد بيع بين المدعي والمدعى عليه بخصوص العقار رقم … في منطقة …، مقابل مبلغ قدره … درهم إماراتي. بعد استلام العقار، تبيّن للمدعي وجود عيب جوهري في … (وصف العيب)، وقد ثبت أن المدعى عليه كان على علم تام بهذا العيب وأخفاه عمدًا، ما يشكّل حالة من الغش والتدليس المؤثر في رضا المدعي بالتعاقد.
الطلبات:
- قيد الدعوى في السجل المختص وتحديد أول جلسة.
- الحكم بإبطال عقد البيع المبرم بين الطرفين بتاريخ …
- إلزام المدعى عليه برد كامل المبلغ المدفوع.
- إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
- إلزام المدعى عليه بالرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام،
المدعي / وكيله القانوني
التاريخ:
التوقيع:
هذا النموذج يُعد مثالًا استرشاديًا يوضح الشكل القانوني لصحيفة الدعوى، ولا يغني عن صياغة مخصصة حسب تفاصيل كل حالة على يد محامٍ مختص.
دور المحامي في دعوى إبطال عقد البيع
في دعاوى إبطال العقود، وخاصة تلك المبنية على الغش والتدليس، يكون لمحاميك دور أساسي في تحقيق النتيجة المرجوة. ومن أبرز المهام التي يؤديها المحامي المختص:
- تحليل الوقائع وتوصيفها القانوني بدقة: تحديد ما إذا كانت الحالة تستدعي دعوى إبطال أم تعويض أم فسخ.
- جمع الأدلة القانونية: كالمراسلات، تقارير الخبرة، أو شهادة الشهود لتثبيت واقعة التدليس.
- صياغة المذكرات القانونية باحترافية: بما يتماشى مع متطلبات المحاكم الإماراتية وأصول المرافعة.
- التفاوض للوصول إلى تسوية ودية: إذا كان من مصلحة الموكل تجنّب الإجراءات القضائية الطويلة.
- تمثيل الموكل أمام جميع درجات التقاضي: من المحكمة الابتدائية حتى الاستئناف والنقض إن لزم الأمر.
اختيار محامي عقود تجارية في الامارات متمرس في قضايا العقود هو استثمار قانوني يجنّبك الخسارة ويزيد من فرص استرداد حقوقك كاملة.
الأسئلة الشائعة دعوى إبطال عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات
تعد دعوى إبطال عقد بيع للغش والتدليس من الدعاوى المدنية الأساسية في حماية المتعاقد من التضليل والتلاعب بالإرادة. وقد أقرّ القانون الإماراتي حق المتضرر في طلب إبطال العقد متى ثبت أن الغش أو التدليس كان السبب المباشر في إبرامه. وفي هذا المقال، تناولنا تعريف الغش والتدليس، شروط رفع دعوى الإبطال، الإجراءات القضائية، ونموذج عملي للدعوى.
لكن يبقى أن نجاح هذه الدعوى يعتمد بدرجة كبيرة على سرعة التصرف، وتقديم الأدلة، والاستعانة بمحامٍ خبير في العقود المدنية، لضمان استرداد حقوقك وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
إن أردت التواصل مع محامي في دبي مختص يمكنك التواصل مع أفضل مكتب محاماة في دبي يضم محامين مرخصين في الإمارات بخبرة واسعة في القضايا المدنية، وإذا واجهت حالة غش في عقد بيع تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة لحجز استشارتك أو عبر أرقامنا في صفحة اتصل بنا.
اطلع كذلك على:
- تقادم دعوى فسخ عقد البيع في الإمارات.
- حق المشتري في فسخ عقد البيع في دولة الإمارات.
- استئناف دعوى فسخ عقد بيع بالإمارات.
- شروط فسخ عقد البيع في الإمارات وإجراءاته.
تنويه قانوني:
تنويه: المعلومات الواردة في هذا المقال لأغراض تثقيفية فقط ولا تشكل استشارة قانونية. للحصول على استشارة مخصصة يُرجى التواصل مع محامٍ مرخّص في دولة الإمارات العربية المتحدة.
المصادر:
- قانون المعاملات المدنية – المرسوم بقانون اتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته.
- محاكم دبي – الخدمات الإلكترونية.
- بوابة التشريعات الإماراتية.
