في إحدى القضايا العقارية الحديثة في الإمارات، فوجئ أحد المشترين بأن عقد البيع الذي أبرمه باطل قانونًا، لأنه لم يُسجل حسب الأصول لدى الجهات المختصة. هذا النوع من النزاعات يتكرر كثيرًا في السوق العقاري، ويُبرز أهمية فهم أسباب بطلان عقد البيع في القانون الإماراتي، وما إذا كان العقد قابلًا للإبطال أو البطلان المطلق، ومتى يُمكن الطعن عليه أمام المحكمة.
في هذا المقال، نُسلط الضوء على احكام نقض في بطلان عقد البيع في الإمارات، مستندين إلى أحدث القوانين الاتحادية وأهم السوابق القضائية. ستتعرّف على حالات البطلان، الفرق بين البطلان والإبطال، مدة الطعن القانونية، وشروط رفع دعوى البطلان أمام القضاء.
إذا كنت طرفًا في عقد بيع وتشك في صحته، تواصل الآن معنا عبر أرقامنا في صفحة اتصل بنا.
جدول المحتويات
ما هو العقد الباطل في القانون المدني الإماراتي؟
يُعرّف القانون المدني الإماراتي العقد الباطل بأنه العقد الذي يفتقر إلى أحد أركانه الأساسية، أو يكون مخالفًا للنظام العام أو الآداب العامة، أو يشوبه سبب غير مشروع. ووفقًا للمواد 139 و141 و210 من القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته، فإن العقد الباطل لا يُرتب أي أثر قانوني، ويُعد كأن لم يكن، ولا يجوز تصحيحه بإرادة الطرفين.
أسباب بطلان عقد البيع في القانون الإماراتي
من أبرز أسباب بطلان العقد:
- انعدام التراضي (كالإكراه أو التدليس).
- غياب أحد أركان العقد (كالمحل أو السبب أو الثمن).
- مخالفة نص قانوني آمر أو النظام العام.
- وجود عيب جوهري في الأهلية أو عدم المشروعية في محل العقد.
ويجوز لكل ذي مصلحة أن يتمسك بالبطلان أمام المحكمة، كما أن للقاضي أن يحكم به من تلقاء نفسه إذا ظهر له أثناء نظر الدعوى.
وبحسب المادة 139، فإن دعوى البطلان لا تسقط بالتقادم متى تعلق البطلان بالنظام العام، بينما في الحالات الأخرى، تُقبل الدعوى خلال مدة 15 سنة من تاريخ العقد.
تعرف أيضًا على: اركان عقد البيع في الإمارات العربية المتحدة.
حالات بطلان عقد البيع في القانون الإماراتي
وفقًا لأحكام القانون المدني الإماراتي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته، يُبطل عقد البيع إذا فقد أحد أركانه الجوهرية أو خالف نصًا قانونيًا أو شرطًا من شروط الصحة. وتشمل أهم حالات بطلان عقد البيع في الإمارات ما يلي:
- غياب التراضي الصحيح بين الطرفين نتيجة الغلط، أو التدليس، أو الإكراه.
- عدم توافر محل العقد أو عدم مشروعيته كأن يكون المبيع شيئًا غير مملوك للبائع.
- مخالفة النظام العام أو الشكل القانوني الإلزامي، مثل بيع العقار دون تسجيل رسمي في الجهات المختصة.
- بيع ملك الغير دون تفويض قانوني أو موافقة صريحة من المالك الحقيقي.
- الصورية القانونية، أي عندما يُبرم العقد ظاهريًا لإخفاء تصرف قانوني مختلف.
وتؤكد محكمة التمييز في العديد من أحكامها أن هذه الحالات تُعد من أسباب البطلان المطلق، الذي يمكن الدفع به في أي وقت، حتى من قبل المحكمة دون طلب من الخصوم.
اطلع أيضًا على: دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات، دعوى رد وبطلان عقد بيع للتزوير في الإمارات، دعوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات، دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن في الإمارات.
احكام نقض في بطلان عقد البيع في الإمارات
اعتمدت محكمة النقض الإماراتية في أحكامها على مبادئ راسخة لحماية استقرار المعاملات، ومن أبرز أحكام محكمة النقض الإماراتية في بطلان عقد البيع:
- حكم المحكمة الاتحادية العليا (الطعن رقم 528/2024): قضت ببطلان عقد بيع عقار تم دون تسجيل رسمي لدى الجهة المختصة، واعتبرت أن العقد لا يرتب أي أثر قانوني، ويجب إعادة الحال إلى ما كان عليه.
- حكم محكمة تمييز دبي (2022): أكدت بطلان عقد بيع ملك الغير، على أساس أن البائع لا يملك التصرف، وأن غياب التفويض أو الموافقة يُعد إخلالاً جوهريًا بأصل العقد.
هذه السوابق التي توضح احكام نقض في بطلان عقد البيع تُعد مرجعًا مهمًا لكل من يرغب في الطعن على عقد بيع أو الدفاع عن صحته، وتعكس كيفية تطبيق المبادئ القانونية عمليًا في المحاكم الإماراتية.
الفرق بين البطلان والإبطال في عقود البيع
يفرّق القانون الإماراتي بين البطلان والإبطال من حيث السبب والآثار القانونية:
البطلان المطلق
يحدث عندما يفتقر العقد إلى أحد أركانه الأساسية (كالتراضي، أو المحل، أو السبب)، أو إذا خالف النظام العام أو القوانين الآمرة. هذا النوع من العقود يُعد كأن لم يكن، ويجوز لأي طرف أو جهة معنية الدفع ببطلانه في أي وقت، ولا يصححه مرور الزمن.
الإبطال أو البطلان النسبي
ينشأ عندما يكون العقد صحيحًا من حيث الشكل والأركان، لكن شاب أحد الأطراف عيب في الإرادة (مثل الغبن أو الغلط). يحق للطرف المتضرر فقط أن يطلب إبطال العقد، ويجب أن يمارس هذا الحق خلال مدة 3 سنوات من تاريخ العلم بالسبب.
فهم هذا الفرق أمر جوهري في تحديد موقفك القانوني عند الطعن على عقد البيع أو الدفاع عنه. لذلك ينصح بالتواصل مع محامي عقود تجارية في الإمارات للحصول على استشارة قانونية دقيقة.
مدة الطعن على عقد البيع في الإمارات
يختلف ميعاد رفع دعوى بطلان عقد البيع بحسب نوع البطلان:
- في حالة البطلان المطلق (كالبيع الصوري أو المخالف للنظام العام)، يمكن الدفع به في أي وقت دون التقيد بمدة، حتى لو مرّت سنوات على العقد.
- في حالة البطلان النسبي، مثل وجود تدليس أو إكراه، يجب رفع الدعوى خلال 3 سنوات من تاريخ العلم بالعيب، وخلال 15 سنة كحد أقصى من تاريخ العقد.
هذا التنظيم يمنح الأطراف وقتًا كافيًا للمراجعة القانونية، لكنه يفرض عليهم التحرك السريع للحفاظ على حقوقهم.
كيف ترفع دعوى بطلان عقد بيع في الإمارات؟
إذا كنت طرفًا في عقد بيع وتعتقد أنه باطل، يمكنك رفع دعوى أمام المحكمة المدنية المختصة. وتشمل الإجراءات الأساسية:
- صياغة مذكرة دعوى مفصّلة توضح أسباب البطلان استنادًا إلى القانون.
- إرفاق نسخة العقد وأي مستندات داعمة (كإثبات الملكية، مراسلات، شهود).
- تقديم الطلب إلى المحكمة الابتدائية في الإمارة التي تم فيها التعاقد أو تنفيذ العقد.
- متابعة الدعوى حتى صدور حكم بالبطلان أو برفض الطلب.
تُعد دعوى البطلان وسيلة فعالة لإلغاء الآثار المترتبة على العقد غير الصحيح واستعادة الوضع القانوني السليم. لمتابعة إجراءات الدعوى بشكل قانوني اطلب استشارات قانونية في الإمارات من محامي مرخص لدى مكتبنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
الأسئلة الشائعة حول احكام نقض في بطلان عقد البيع في الإمارات
عقد البيع يكون باطلًا في الإمارات إذا خالف القانون أو افتقر إلى أحد أركانه الأساسية. البطلان يحول دون ترتيب أي أثر قانوني للعقد، ويمنح الأطراف المتضررة الحق في المطالبة بإعادتها إلى وضعها السابق.
لفهم ما إذا كان عقد البيع الخاص بك باطلًا وفق أحكام القانون الإماراتي، يمكنك التواصل مع محامٍ مرخص للتعرف على أبرز احكام نقض في بطلان عقد البيع وتحليل تفاصيل العقد وتقديم الرأي القانوني المناسب عبر زر الواتساب الظاهر أسفل الشاشة.
تنويه قانوني:
المعلومات الواردة في هذا المقال لأغراض تثقيفية فقط، ولا تُعتبر استشارة قانونية. للحصول على استشارة قانونية مخصصة لحالتك، يُرجى التواصل مع محامٍ مرخّص في دولة الإمارات العربية المتحدة.
المصادر:
- بوابة التشريعات الإماراتية.
- أحكام المحكمة الاتحادية العليا – الطعن رقم 528 لسنة 2024 مدني.
- محكمة نقض أبوظبي – أحكام منشورة عبر موقع دائرة القضاء.
- محكمة التمييز بدبي – مبادئ قضائية منشورة على الموقع الرسمي لمحاكم دبي.
