في إحدى القضايا التي نظرتها محاكم الإمارات، اكتشف أحد المشترين بعد إبرام عقد بيع أن العقار الذي اشتراه لا يملكه البائع أصلًا، مما دفعه لرفع دعوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات. مثل هذه الحالات تُبرز أهمية الإلمام بالقوانين المنظمة للبيع والشراء، وفهم متى يكون العقد صحيحًا ومتى يكون قابلاً للإبطال أو البطلان.
في هذا المقال، نستعرض شرحًا قانونيًا شاملاً لمفهوم بيع ملك الغير، ونوضح الطبيعة القانونية لهذا العقد وفق القانون المدني الإماراتي، مع بيان شروط رفع دعوى البطلان، والآثار المترتبة على الحكم فيها، إضافةً إلى استعراض بعض السوابق القضائية ذات الصلة، ودور المحامي في حماية حقوق المشتري.
للاستفسار أو طلب استشارات قانونية في الإمارات، يمكنك التواصل معنا مباشرة عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
ما هو بيع ملك الغير في القانون الإماراتي؟
يُعرَّف بيع ملك الغير في القانون الإماراتي بأنه العقد الذي يبرمه شخص مع آخر، ويبيع بموجبه شيئًا لا يملكه، سواء كان عقارًا أو منقولًا. وقد نظمه القانون المدني الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته) ضمن أحكامه الخاصة بالعقود والالتزامات.
وتنص المادة (491) من القانون المدني على أن: “إذا باع شخص ملك غيره بدون إذنه، فإن هذا البيع يكون موقوفًا على إجازة المالك، وللمشتري أن يطلب فسخ العقد إذا لم تتم الإجازة.”
وبالتالي، فإنعقد بيع ملك الغير هو عقد موقوف على إجازة المالك الحقيقي، الذي يملك الحق في الاستمرار في العقد إذا أجازه المالك الحقيقي، أو المطالبة بإبطاله واسترداد ما دفعه إذا لم تتم الإجازة.
هذا التنظيم التشريعي يحقق التوازن بين حماية المشتري حسن النية من جهة، وضمان حقوق المالك الأصلي من جهة أخرى.
تعرف أيضًا على: بطلان عقد البيع في القانون الإماراتي: دليل قانوني شامل 2025.
الطبيعة القانونية لعقد بيع ملك الغير في الإمارات
يُعتبر عقد بيع ملك الغير في القانون الإماراتي عقدًا صحيحًا من حيث الشكل، لكنه يظل معلقًا على إجازة المالك الحقيقي. فإذا أجاز المالك البيع، أصبح العقد نافذًا ومرتبًا لآثاره القانونية، أما إذا لم تتم الإجازة، فللمشتري الحق في رفع دعوى بطلان عقد البيع والمطالبة باسترداد ما دفعه.
وقد أوضحت المادة (491) من القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته أن بيع ملك الغير لا يعد باطلًا بطلانًا مطلقًا، وإنما هو عقد قابل للإبطال لمصلحة المشتري وحده، ويجوز له وحده أن يطلب إبطاله أو أن يتمسك به.
وبذلك، يميز المشرّع الإماراتي بين:
- البطلان المطلق: حيث لا ينتج العقد أي أثر قانوني مطلقًا.
- القابلية للإبطال: حيث يبقى العقد قائمًا ومرتّبًا لآثاره ما لم يطلب المشتري إبطاله.
هذا التكييف يعكس حرص القانون الإماراتي على حماية المشتري حسن النية، وفي الوقت نفسه احترام حقوق المالك الأصلي للمال المبيع.
دعوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات
يُمنح المشتري في حالة إبرام عقد بيع ملك الغير الحق في اللجوء إلى القضاء لرفع دعوى بطلان العقد إذا لم يقرّ المالك الأصلي البيع. ويستند هذا الحق إلى أحكام القانون المدني الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته)، ولا سيما المادة (491) التي نصت على أن البيع الصادر من غير المالك يظل موقوفًا على إجازة صاحب الحق.
متى تُرفع الدعوى؟
عادة ما تُرفع الدعوى عندما يرفض المالك الأصلي إجازة العقد أو يتضرر المشتري من التعامل على مال غير مملوك للبائع. ومن أبرز الحالات:
- إذا رفض المالك الأصلي إجازة البيع.
- إذا تبيّن أن البائع لم يكن مالكًا وقت إبرام العقد.
- إذا لحق بالمشتري ضرر مادي نتيجة التعامل على مال لا يملكه البائع.
الأثر القانوني للحكم بالبطلان
يترتب على الحكم ببطلان العقد عدة نتائج قانونية تهدف إلى إعادة التوازن بين الأطراف وحماية حقوق المشتري حسن النية، ومنها:
- إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
- إلزام البائع برد الثمن الذي تقاضاه من المشتري.
- إمكانية إلزام البائع بالتعويض إذا ثبت سوء نيته أو علمه بعدم ملكيته للشيء المبيع.
شروط رفع دعوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات
حتى تُقبل الدعوى أمام المحكمة، يجب أن تتوافر مجموعة من الشروط القانونية التي نص عليها القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته. هذه الشروط تهدف إلى حماية المشتري حسن النية وضمان استقرار المعاملات. وأبرز هذه الشروط:
- إثبات عدم ملكية البائع للشيء المبيع: يجب على المشتري أن يثبت أن البائع لم يكن مالكًا للمال وقت إبرام العقد.
- حسن نية المشتري: أي أن المشتري لم يكن يعلم وقت التعاقد أن البائع لا يملك الشيء المبيع.
- وجود ضرر للمشتري: مثل حرمانه من الانتفاع بالعين المبيعة أو فقدان الثمن المدفوع.
- عدم إجازة المالك الأصلي للبيع: فإذا أجاز المالك العقد صراحة أو ضمنًا، يصبح نافذًا ولا يجوز طلب البطلان.
- رفع الدعوى ضمن المدة القانونية: إذ يجب تقديم الدعوى خلال فترة التقادم المحددة قانونًا حتى تُقبل أمام القضاء.
وبذلك، فإن تحقق هذه الشروط يتيح للمشتري رفع دعوى البطلان والمطالبة باسترداد حقوقه كاملة، سواء عبر رد الثمن أو الحصول على تعويض عادل.
إجراءات رفع دعوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات
عند رغبة المشتري في الطعن على عقد بيع يخص مالاً غير مملوك للبائع، يمر تقديم الدعوى بعدة خطوات إجرائية أمام القضاء، وفقًا لقانون الإجراءات المدنية واللوائح المعمول بها:
- تقديم صحيفة الدعوى: يتعين على المشتري أو محاميه إعداد صحيفة دعوى تتضمن وقائع العقد، وأسباب البطلان، والطلبات القانونية (مثل استرداد الثمن أو التعويض).
- إرفاق المستندات الداعمة: كنسخة من عقد البيع، ما يثبت دفع الثمن، وأي مراسلات أو مستندات تؤكد أن البائع لم يكن مالكًا للمال محل العقد.
- قيد الدعوى أمام المحكمة المختصة: عادةً ما تُرفع الدعوى أمام المحكمة المدنية التي يقع في نطاقها المال المبيع أو موطن المدعى عليه.
- إعلان الخصوم: تقوم المحكمة بإعلان البائع (والمالك الأصلي إن لزم الأمر) للحضور والرد على الدعوى.
- جلسات المرافعة: يستعرض القاضي الأدلة، ويُسمح لكل طرف بتقديم دفوعه القانونية.
- صدور الحكم: إذا اقتنعت المحكمة بعدم ملكية البائع للمال وعدم إجازة المالك الأصلي للبيع، تحكم ببطلان العقد وإعادة الحال إلى ما كان عليه، مع إمكانية إلزام البائع بالتعويض عند ثبوت سوء نيته.
هذه الإجراءات تؤكد أن رفع الدعوى يتطلب تحضيرًا قانونيًا دقيقًا، وهو ما يستدعي غالبًا الاستعانة بمحامٍ مختص لضمان حماية حقوق المشتري.
السوابق القضائية في دعاوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات
تعزز السوابق القضائية قوة حجّة المشتري وتدعم فهم القرّاء والمحرّكين المبتكرة للسياق القانوني لدعاوى بطلان عقد بيع ملك الغير. وإليك أبرز المبادئ القضائية المستمدة من أحكام الإمارات:
- يؤكّد مبدأ قانوني بارز أن عقد بيع ملك الغير لا يسري في حق المالك الحقيقي حتى لو تم تسجيل العقد باسم المشتري، ما يدلّ بأن التسجيل لا يُخدع حيّز المالك الأصلي.
- حددت محكمة النقض في إحدى الأحكام أن طلب إبطال عقد بيع ملك الغير هو حق حصري للمشتري فقط، وليس للبائع. ويكفي أن يطلب المالك الحقيقي إبطال العقد بالنظر لعدم نفاذه في حقه، ولا يلتزم الذهاب إلى إقامة دعوى منفصلة.
- أكّدت المحكمة أن لفاقد الشيء لا يعطيه، وأن بيع ملك الغير لا ينقل حقًا للمشتري، وبالتالي له الحق في طلب بطلانه حتى بعد التسجيل، سواء كان العقار مسجلاً أم لا.
في ضوء هذه الأحكام، يظهر مدى حرص القضاء الإماراتي على حماية الحقوق الطبيعية للمالكين الأصليين، وفي الوقت نفسه إتاحة سبل الحماية القانونية للمشتري حسنَ النية.
دور المحامي في قضايا بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات
يُعد دور المحامي في قضايا بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات أساسيًا، نظرًا لتعقيد هذه القضايا وما تتطلبه من إلمام دقيق بالنصوص القانونية والإجراءات القضائية. فالمحامي المتخصص يملك القدرة على:
- تحليل العقد وتحديد أوجه البطلان أو القابلية للإبطال وفق القانون المدني الإماراتي.
- صياغة صحيفة الدعوى بطريقة دقيقة تبرز حقوق المشتري ودفوعه.
- إرفاق الأدلة والمستندات التي تثبت أن البائع لم يكن مالكًا للمال محل العقد.
- تمثيل المشتري أمام القضاء والمرافعة لإثبات حقه في البطلان أو استرداد الثمن والتعويض.
- التفاوض على التسوية إذا كان الحل الودي أفضل من النزاع القضائي.
وجود محامٍ متمرس في مثل هذه القضايا يزيد من فرص حماية حقوق المشتري وتفادي إطالة أمد النزاع.
الأسئلة الشائعة حول دعوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات
إن دعوى بطلان عقد بيع ملك الغير في الإمارات تمثل ضمانة مهمة لحماية حقوق المشتري حسن النية، وفي الوقت نفسه احترام حقوق المالك الأصلي. وقد عالج القانون المدني الإماراتي هذه المسألة بدقة من خلال نصوص واضحة، كما أكدت عليها المحاكم في عدة سوابق قضائية.
ويظل دور المحامي في مثل هذه الدعاوى جوهريًا، سواء في تقديم الاستشارة القانونية أو تمثيل الموكل أمام القضاء، لضمان الوصول إلى حكم عادل يُعيد الأمور إلى نصابها.
للحصول على استشارة قانونية دقيقة في دعاوى بطلان العقود، تواصل معنا مباشرة عبر أرقامنا في صفحة اتصل بنا.
قد يهمك أيضًا:
- احكام نقض في بطلان عقد البيع في الإمارات: حالات الطعن والمدة وسوابق قضائية.
- دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات | الشروط والإجراءات.
- دعوى رد وبطلان عقد بيع للتزوير في القانون الإماراتي: الإجراءات والشروط 2025.
- دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن في الإمارات.
تنويه قانوني:
المعلومات الواردة في هذا المقال لأغراض تثقيفية عامة، ولا تشكل مشورة قانونية. للحصول على استشارة متخصصة، يُرجى التواصل مع محامٍ مرخص في دولة الإمارات العربية المتحدة.
المصادر:
- القانون المدني الإماراتي (المرسوم بقانون اتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته).
- قانون الإجراءات المدنية الإماراتي (المرسوم بقانون اتحادي رقم 11 لسنة 1992 وتعديلاته).
- بوابة التشريعات الإماراتية.
