في بداية عام 2023، تلقّى مكتبنا استشارة من مستثمر أجنبي استأجر محلًا تجاريًا في إحدى مناطق دبي الحيوية دون الاطلاع الدقيق على بنود العقد، خصوصًا ما يتعلق بمدة الإيجار وتجديده. بعد عام، فوجئ بإشعار إخلاء بحجة عدم الاتفاق على التمديد، رغم استثماره الكبير.
هذه الواقعة، التي تتكرر في الإمارات، تبرز أهمية فهم كيفية إعداد نموذج عقد ايجار محل تجاري في الإمارات، وتوثيقه بما يحفظ حقوق الأطراف.
سواء كنت مستثمرًا، رائد أعمال، أو فردًا يعتزم فتح متجر، فإن صياغة عقد الإيجار التجاري وفق تشريعات الإمارات (مثل «إيجاري» في دبي أو «توثيق» في أبوظبي) تمثل خطوة محورية لضمان استقرار العلاقة التعاقدية وتفادي النزاعات.
لصياغة عقد إيجار بطريقة احترافية، تواصل معنا عبر أرقامنا في صفحة اتصل بنا.
جدول المحتويات
ما هو عقد إيجار المحل التجاري في القانون الإماراتي؟
يُعرّف عقد إيجار المحل التجاري في الإمارات بأنه اتفاق قانوني يُلزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعقار معيّن لمزاولة نشاط تجاري أو مهني، مقابل بدل إيجار محدد ولمدة زمنية متفق عليها. يخضع هذا النوع من العقود لأحكام القوانين المحلية في كل إمارة، إضافة إلى المبادئ العامة الواردة في القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته، ما لم يوجد نص خاص يخالفها.
وتميّز التشريعات الإماراتية بين الإيجار السكني والتجاري، إذ يمنح الأخير مرونة أكبر في التفاوض على الشروط، لكنه يفرض التزامات دقيقة من حيث تسجيل العقد، تحديد النشاط التجاري، وشروط الإنهاء.
وفي بعض الإمارات، مثل دبي وأبوظبي، يُشترط تسجيل عقد الإيجار التجاري في أنظمة إلكترونية معتمدة مثل:
- نظام إيجاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.
- نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.
يساعد التسجيل الرسمي في إثبات العلاقة التعاقدية قانونًا، ويُعد شرطًا أساسيًا لمزاولة الأنشطة التجارية والحصول على الرخصة.
متطلبات صحة عقد ايجار محل تجاري في الإمارات
لكي يكون عقد ايجار محل تجاري في الإمارات صحيحًا وقابلًا للتنفيذ قانونًا، يجب أن يستوفي شروطًا شكلية وموضوعية وفق التشريعات الاتحادية والتنظيمات المحلية في كل إمارة، وهي:
- الكتابة والتوقيع المتبادل: يجب أن يكون العقد مكتوبًا وموقَّعًا من الطرفين (المؤجر والمستأجر). يفضل أن يضم العقد كافة التفاصيل الأساسية لتجنب الغموض في التفسير القانوني.
- تحديد المدة والبدل بوضوح: ينبغي أن يشتمل العقد على تاريخ بدء وانتهاء الإيجار، وبندّ التجديد إن وجد، مع تحديد مبلغ الإيجار وطريقة الدفع (شهريًا، ربع سنويًّا، الخ).
- تسجيل العقد في الجهة المختصة بالإمارة: في معظم الإمارات يُلزم القانون أو التنظيم المحلي تسجيل عقد الإيجار ليُعترف به قانونيًا (لربط المرافق، وحماية الأطراف). على سبيل المثال:
- في دبي، يجب تسجيل عقود الإيجار في نظام “إيجاري (Ejari)” التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
- في أبوظبي، يُستخدم نظام «توثيق» لتسجيل عقود الإيجار العقارية.
- في إمارات أخرى، قد تطلب البلديات أو الدوائر العقارية إجراءات مماثلة لتسجيل العقد.
- مطابقة النشاط التجاري بالرخصة والموقع: إذا كان المحل يستأجر لمزاولة نشاط تجاري أو مهني، يجب أن يتطابق نوع النشاط مع الرخصة التجارية الصادرة، وأن يكون موقع المحل مطابقًا لما هو مذكور في العقد والرخصة، حتى لا يكون العقد مخالفًا للتشريعات البلدية أو التنظيمات.
وبالتالي، فإن استيفاء هذه المتطلبات يُعدّ شرطًا جوهريًا لصحة عقد الإيجار التجاري في دولة الإمارات، ويُجنّب الطرفين النزاعات المستقبلية ويُكسب العقد حجية قانونية أمام الجهات الرسمية والقضائية.
أبرز بنود عقد إيجار المحل التجاري في الإمارات
يتضمن عقد إيجار المحل التجاري في الإمارات عددًا من البنود الأساسية التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتحفظ حقوق الطرفين طوال مدة التعاقد. ومن أبرز هذه البنود:
- بيانات الأطراف والعقار:
- اسم المؤجر والمستأجر، وصفتهما القانونية (فرد – شركة).
- موقع العقار ووصفه التفصيلي (العنوان، نوع العقار، المساحة).
- رقم الوحدة العقارية، إن وُجد.
- مدة الإيجار:
- تحديد مدة الإيجار بدقة (سنة، ثلاث سنوات، الخ).
- النص على تاريخ بدء العقد وانتهائه.
- بيان ما إذا كان العقد يتجدد تلقائيًا أو يحتاج إلى اتفاق جديد.
- قيمة الإيجار وآلية الدفع:
- المبلغ الإجمالي للإيجار السنوي أو الشهري.
- طريقة الدفع (شيكات، حوالات، نقدًا).
- مواعيد الدفع، وغرامات التأخير إن وُجدت.
- الضمانات والتأمينات
- قيمة التأمين (إن وُجد) وشروط استرداده.
- بند ضمان حسن التنفيذ أو التعويض عن التلفيات.
- النشاط التجاري المسموح به:
- تحديد نوع النشاط الذي يُصرّح للمستأجر بمزاولته.
- حظر تغيير النشاط دون موافقة المؤجر والجهات المختصة.
- أعمال الصيانة والمسؤوليات:
- تحديد الطرف المسؤول عن الصيانة الدورية والطارئة.
- بيان التزامات المستأجر بالحفاظ على المحل وإجراء التعديلات.
- شروط الإنهاء والإخلاء:
- الحالات التي يجوز فيها فسخ العقد قبل انتهاء مدته.
- إجراءات الإخطار بالإخلاء، والمدة الزمنية الممنوحة.
- استخدام المرافق العامة والتزامات إضافية:
- حقوق المستأجر في استخدام المرافق (مواقف، مصاعد، إلخ).
- التزامات أخرى كدفع رسوم الخدمات أو الصيانة العامة.
- القانون الواجب التطبيق وحل النزاعات:
- تحديد القانون المحلي المنطبق (مثلاً: قانون الإيجارات في إمارة الشارقة).
- النص على اختصاص مركز تسوية المنازعات الإيجارية في الإمارة المعنية.
تنويه: تختلف بعض البنود التفصيلية حسب إمارة العقار. فمثلاً، يُلزم قانون دبي بذكر قيمة الإيجار في العقد المسجل عبر «إيجاري»، بينما في أبوظبي يُشترط إدخال بيانات العقد في نظام «توثيق».
نموذج عقد ايجار محل تجاري أبوظبي
فيما يلي صيغة عقد ايجار محل تجاري في إمارة أبوظبي، وفقاً لأحكام القانون المدني وقانون الإيجارات المحلي، يُمكن اعتماده كأساس قانوني عند تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
الفريق الأول: السيد….. جنسيته…….. عنوانه…….. المشار إليه في العقد بالمؤجر.
الفريق الثاني: السيد……. جنسيته…… عنوانه…… المشار إليه في العقد بالمستأجر.
مقدمة العقد:
حيث أن الفريق الأول يمتلك محلاً تجارياً مسجل بالرقم….. تاريخ….. ويقع في منطقة…… وحيث أن الفريق الثاني يرغب باستئجار المحل التجاري لممارسة ذات النشاط التجاري المسجل في ذلك المحل، فقد التقت إرادة الفريقين المعتبرة قانوناً وشرعاً على النحو التالي:
- تعتبر مقدمة العقد جزء لا يتجزأ منه.
- استأجر الفريق الثاني من الفريق الأول المحل التجاري المذكور أعلاه بأجرة شهرية قدرها /…./ درهم إماراتي.
- مدة العقد سنة ميلادية كاملة تبدأ بتاريخ…./….. وينتهي العقد بانتهائها ما لم يتم تجديده باتفاق الفريقين.
- يتوجب على المستأجر عدم تأجير المحل التجاري إلا بموافقة المؤجر.
- يلتزم المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للعقار الذي يقع به المحل التجاري.
- يلتزم المستأجر بإجراء الصيانة التأجيرية الخاصة بالمحل التجاري.
- يخضع عقد الإيجار لقانون المعاملات التجارية الإماراتي وقانون إيجارات أبوظبي.
- يتم حل النزاع أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي.
- تم تحرير العقد على نسختين لكل طرف نسخة للعمل بمقتضاها.
الفريق الأول (المؤجر) ……… الفريق الثاني (المستأجر) ……….
التوقيع……….. التوقيع………….
وبناءً عليه، أُبرم هذا العقد بين الطرفين بإرادتهما الحرة، واستنادًا إلى القوانين النافذة في إمارة أبوظبي، ويُعد ملزمًا من تاريخ توقيعه.
لمن يرغب في مراجعة أو إعداد صيغة عقد ايجار محل مكتوب متوافق مع التشريعات المحلية في أبوظبي، يُسعدنا في مكتبنا القانوني تقديم الدعم القانوني المتخصّص عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
حقوق وواجبات المؤجر والمستأجر في عقد إيجار المحل التجاري في الإمارات
تُحدِّد القوانين المدنية والتنظيمات المحلية في الإمارات الإطار القانوني الذي يُنظّم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في العقود التجارية، ويُراعى فيه مبدأ التوازن العقدي وحماية مصالح الطرفين. فوفق المواد 742 وما بعدها من القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته تحدد حقوق وواجبات المؤجر والمستأجر كما يلي:
حقوق وواجبات المؤجر
تتمثل حقوق المؤجر في:
- استلام بدل الإيجار في المواعيد المحددة.
- المطالبة بإخلاء العقار في حال تأخر المستأجر عن الدفع أو خالف شروط العقد.
- رفض تغيير النشاط التجاري بدون موافقة خطية منه.
- المطالبة بالتعويض في حال إتلاف العقار أو إساءة استخدامه.
أما واجباته فهي:
- تسليم العقار صالحًا للغرض التجاري المتفق عليه.
- إجراء الصيانة الجوهرية إلا إذا اتُّفق على خلاف ذلك.
- عدم التدخل في النشاط التجاري المشروع للمستأجر خلال مدة الإيجار.
حقوق وواجبات المستأجر
إن حقوق المستأجر هي:
- استخدام العقار لغاية مزاولة النشاط التجاري وفقًا للعقد والرخصة.
- الاستفادة من مدة الإيجار كاملة دون تدخل غير مشروع من المؤجر.
- استرداد مبلغ التأمين عند انتهاء العقد إذا لم توجد مخالفات.
وواجباته:
- دفع بدل الإيجار في الأوقات المحددة بالعقد.
- الحفاظ على العقار وإعادته في حالته الأصلية (مع استثناء الاستهلاك الطبيعي).
- عدم التعديل في المحل أو تغيير النشاط دون موافقة المؤجر والجهات الرسمية.
- احترام قوانين البلدية والتخطيط العمراني المتعلقة باستخدام المحلات التجارية.
ملاحظة: في بعض الإمارات مثل دبي، تنص قوانين الإيجارات المحلية على تفاصيل إضافية مثل حالات الإخلاء، التجديد التلقائي، والمهلة القانونية للإخطار بعدم التجديد.
كيف يساعدك مكتبنا القانوني في صياغة عقد ايجار محل تجاري؟
إنّ صياغة عقد إيجار محل تجاري في الإمارات تتطلب معرفة دقيقة بالتشريعات المحلية لكل إمارة، وفهمًا عميقًا لحقوق وواجبات الأطراف المتعاقدة. في مكتب استشارات قانونية في الإمارات، نُقدّم خدمات قانونية احترافية تشمل:
- إعداد عقد إيجار متكامل يُراعي كافة البنود القانونية الجوهرية.
- تخصيص البنود بما يتناسب مع نوع النشاط والموقع الجغرافي للعقار.
- ضمان التوافق مع القوانين المحلية، مثل قانون الإيجارات في دبي أو نظام توثيق في أبوظبي.
- مراجعة العقود القائمة وتعديلها بما يحفظ مصالح موكلينا.
- تمثيل العملاء في النزاعات الإيجارية أو عمليات التسجيل لدى الجهات المختصة.
سواء كنت مؤجرًا أو مستأجرًا، يضمن لك فريقنا من المحامين المرخصين حماية قانونية كاملة عند إبرام أو تجديد أي عقد إيجار تجاري. تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة للحصول على استشارة قانونية مخصصة.
الأسئلة الشائعة حول عقد ايجار محل تجاري في الإمارات
يُعد عقد ايجار محل تجاري من العقود المحورية التي تقوم عليها الأنشطة الاقتصادية في دولة الإمارات، ويُمثل حجر الأساس في حماية العلاقة بين المؤجر والمستأجر. لذا، فإن الاستعانة بمحامٍ متخصص في الصياغة والمراجعة القانونية تُعد خطوة ضرورية لتفادي النزاعات المستقبلية وضمان الالتزام بالتشريعات المحلية.
لضمان عقد إيجار تجاري سليم من الناحية القانونية ويوفّر لك الأمان التعاقدي، لا تتردد في التواصل محامي عقود تجارية مرخص لدى مكتبنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
قد يهمك أيضًا:
- صياغة عقد بيع محل تجاري في الإمارات.
- عقد تسيير محل تجاري في الإمارات.
- عقد ادارة وتشغيل محل تجاري في الإمارات.
- إعداد نموذج عقد تنازل عن محل تجاري في الإمارات بشكل قانوني دقيق.
تنويه قانوني: المعلومات الواردة لأغراض تثقيفية ولا تشكّل مشورة قانونية. للحصول على استشارة مخصّصة يُرجى التواصل مع محامٍ مرخص في دولة الإمارات العربية المتحدة.
المصادر:
- القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته.
- بوابة التشريعات الإماراتية.
