الفرق بين دعوى صحة التوقيع في الإمارات ودعوى صحة ونفاذ عقد البيع

ما المقصود بدعوى صحة التوقيع في الإمارات؟

دعوى صحة التوقيع تستهدف إثبات أن التوقيع أو البصمة أو الختم صادر ممن نُسب إليه، وهي مفيدة في صياغة عقود البيع الابتدائية، عقود البيع التجاري، مذكرات التفاهم، أو العقود غير الموثقة رسمياً.

ينص قانون الإثبات على أن المحرر العرفي يعد صادراً ممن وقّعه وحجة عليه، ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة، وذلك وفق المادة 28 من مرسوم بقانون اتحادي رقم 35 لسنة 2022. كما تمنح المادة 29 حجية المحرر العرفي للمراسلات الموقعة أو الثابت نسبتها إلى مرسلها، ما لم يثبت المرسل خلاف ذلك.

متى تحتاج إلى دعوى صحة التوقيع في الإمارات؟

تحتاج هذه الدعوى عندما يكون الخطر الحقيقي هو إنكار المحرر، لا مجرد التأخر في التنفيذ. وتظهر أهميتها في الحالات الآتية:

• عقد بيع ابتدائي غير موثق.
• بيع بالتقسيط مع امتداد زمني طويل.
• بيع على الخارطة مع مراسلات واتساب أو بريد إلكتروني.
• عقد تجاري يضم توريد بضائع أو معدات.
• وفاة البائع أو انتقال النزاع إلى الورثة.
• استعداد المشتري لرفع دعوى موضوعية لاحقة.

طرق إثبات صحة التوقيع

تجمع المحكمة بين الأدلة بحسب قيمتها وصلتها بالنزاع. ومن أهم الوسائل العملية:

• الإقرار أو الاستجواب إذا اعترف الطرف بنسبة التوقيع إليه.
• المحرر الأصلي متى كان متاحاً.
• المراسلات الرقمية إذا ثبتت نسبتها إلى المرسل.
• الشهادة حيث يجيز القانون ذلك.
• الخبرة الفنية لمضاهاة التوقيع أو البصمة.
• إلزام الخصم بتقديم محرر منتج في الدعوى إذا كان تحت يده، وفق المادة 33 من قانون الإثبات.

نموذج استرشادي لدعوى صحة التوقيع في الإمارات

إلى المحكمة المختصة في [الإمارة]

المدعي: [الاسم الكامل]، الهوية/الجواز: [……….]، العنوان: […………….. ].
المدعى عليه: [الاسم الكامل]، العنوان: [……………… ].

الموضوع: دعوى إثبات صحة توقيع على عقد بيع

الوقائع:
بتاريخ […/…/… ] أبرم المدعي مع المدعى عليه عقد بيع ابتدائي بشأن [وصف المبيع] مقابل ثمن قدره [….] درهم.
وقد وقع المدعى عليه على العقد، وتسلم/أو التزم بتسليم [بيان الالتزامات].
إلا أن المدعى عليه أنكر لاحقاً توقيعه على العقد رغم وجود أدلة كتابية ورقمية مؤيدة.

الطلبات:
1. قيد الدعوى وإعلان المدعى عليه قانوناً.
2. الحكم بثبوت صحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ [……….].
3. ندب خبير فني عند اللزوم لمضاهاة التوقيع أو البصمة.
4. إلزام المدعى عليه بالرسوم والمصاريف، مع حفظ حق المدعي في إقامة الدعوى الموضوعية المناسبة.

وتفضلوا بقبول الاحترام.
المحامي/ [……………]
التاريخ: […/…/…]

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تهدف إلى تنفيذ العقد، لا مجرد حماية الورقة، فالمشتري لا يريد حكماً يقول إن التوقيع صحيح فقط، بل يريد إلزام البائع بما تعهد به، خصوصاً إذا كان البيع يتعلق بعقار أو أصل تجاري مهم.

القانون المدني الإماراتي الساري حالياً هو مرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 بإصدار قانون المعاملات المدنية، الصادر في 1 أكتوبر 2025، المنشور في الجريدة الرسمية الاتحادية رقم 809، الملحق 2، بتاريخ 14 أكتوبر 2025، والنافذ من 1 يونيو 2026.

وقد عرّفت المادة 445 البيع بأنه عقد يلتزم بمقتضاه البائع بنقل ملكية المبيع أو أي حق مالي آخر إلى المشتري مقابل ثمن نقدي.

شروط قبول دعوى صحة ونفاذ عقد البيع

قبل رفع الدعوى من قبل محامي عقاري، يجب فحص الشروط الآتية:

• وجود عقد صحيح: تنص المادة 124 من قانون المعاملات المدنية الجديد على أن أركان العقد تشمل تراضي الطرفين على العناصر الأساسية، ووجود محل قابل للتعيين وجائز التعامل فيه، وأن يكون سبب العقد مشروعاً.
• تطابق الإيجاب والقبول: تنص المادة 125 على انعقاد العقد بمجرد ارتباط الإيجاب بالقبول وتوافقهما، مع مراعاة الأوضاع التي يقررها القانون.
• تحديد المبيع تحديداً كافياً: المادة 446 تقرر أن يكون المشتري عالماً بالمبيع علماً كافياً، وإلا كان له طلب إبطال العقد.
• إثبات سداد الثمن أو الاستعداد للوفاء: من خلال تحويلات، شيكات، إيصالات، أو إيداع المبلغ عند الاقتضاء.
• قابلية التسجيل قانوناً: خاصة في العقارات، إذ تختلف قواعد التسجيل بحسب الإمارة، ولا يجوز خلط إجراءات دبي بإجراءات إمارات أخرى.

إن كانت لديك قضية وتفكر في مدى قابليتها في المحاكم كل ما عليك فعله فقط طلب استشارة قانونية من مكتب المحامية عزة الملا.

خطوات رفع دعوى صحة عقد بيع

قبل رفع الدعوى، يجب تجهيز ملف إثبات متكامل، لأن ضعف المستندات قد يحول النزاع من حق واضح إلى نزاع طويل حول الوقائع.

المستندات المطلوبة

وتشمل المستندات عادة:

1. أصل عقد البيع أو نسخة واضحة منه.
2. إثباتات الدفع: تحويلات، شيكات، إيصالات، كشوف حساب.
3. الهوية الإماراتية أو جواز السفر.
4. سند الملكية أو بيانات العقار، إن وجد.
5. المراسلات ذات الصلة عبر البريد الإلكتروني أو التطبيقات.
6. الإنذارات العدلية أو الإشعارات السابقة.
7. الوكالة القانونية للمحامي.
8. الترجمة القانونية للمستندات غير العربية.

خطوات التقاضي العملية

عند رفع دعوى تحتاج إلى:

1. مراجعة العقد وتحديد الطلبات

يجب تحديد هل المطلوب صحة توقيع فقط، أم صحة ونفاذ، أم تعويض، أم إجراء تحفظي، فهذا سيحدد الخطوات التالية.

2. توجيه إنذار قانوني

الإنذار يفيد في إثبات امتناع البائع عن التنفيذ، ويمهد للمطالبة القضائية.

3. بحث الإجراء التحفظي

إذا كان هناك خطر من بيع العقار أو تهريب الضمانات، يجوز للدائن طلب الحجز التحفظي على عقارات ومنقولات خصمه في الحالات التي يخشى فيها فقدان ضمان حقه.

وفق المادة 247 من مرسوم بقانون اتحادي رقم 42 لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية، الصادر في 3 أكتوبر 2022، النافذ من 2 يناير 2023، والمنشور في الجريدة الرسمية رقم 737، مع آخر تحديث ظاهر في منصة التشريعات بتاريخ 1 أكتوبر 2025.

4. تقديم صحيفة الدعوى

تُصاغ الصحيفة ببيانات الخصوم، وقائع العقد، سداد الثمن، الامتناع عن التنفيذ، والطلبات النهائية. وعند الحجز على عقار يجب تقديم صورة رسمية من سند ملكية العقار المطلوب الحجز عليه وفق المادة 249 من قانون الإجراءات المدنية.

5. جلسات المرافعة والخبرة

قد تنتقل الدعوى إلى خبير فني لفحص التوقيع، أو خبير حسابي لمراجعة الثمن، أو خبير عقاري لفحص وضع العقار.

6. الحكم والتنفيذ

بعد صيرورة الحكم نهائياً، يبدأ مسار التنفيذ ومخاطبة الجهة المختصة بالتسجيل متى كانت شروط التسجيل متوافرة.

ملاحظة خاصة بالبيع على الخارطة في دبي

في دبي، يوجب قانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي تسجيل جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي، ويقع البيع وغيره من التصرفات الناقلة أو المقيدة للملكية باطلاً إذا لم يتم تسجيله، وفق المادة 3.

وقد صدر القانون بتاريخ 14 أغسطس 2008، ونُشر بالجريدة الرسمية لحكومة دبي رقم 334 بتاريخ 31 أغسطس 2008، وعمل به من تاريخ نشره.

كما تلزم المادة 8 من القانون ذاته المطورين بتسجيل المشروعات المكتملة في السجل العقاري لدى الدائرة فور حصولهم على شهادة الإنجاز، ويشمل ذلك تسجيل الوحدات المباعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم التعاقدية.

السوابق القضائية المنشورة

هذه السوابق من محاكم DIFC  بما يتعلق بدعوى صحة التوقيع في الإمارات وتُذكر للاستئناس في نطاقها فقط، ولا تعني تطبيق قواعد DIFC على نزاع عقاري خارج اختصاصها أو على عقارات دبي الخاضعة لتسجيل دائرة الأراضي والأملاك.

يعرض الجدول التالي مؤشرات قضائية مفيدة عند تحليل عقود البيع والتنفيذ العيني: