مركز فض المنازعات الايجارية في دبي

بقلم: الفريق القانوني العقاري في مكتب دليل المحامين والاستشارات القانونية في الإمارات.
مراجعة وتدقيق: ﻣﺤﻤﺪ ﻋﺒﺪ اﻟﺤﻤﻴﺪ اﻟﺮﻣﻼوي
آخر تحديث للمحتوى: 6/14/ 2026

تلقى مستأجر تجاري في دبي إنذاراً بالإخلاء بعد تعثر مؤقت في السداد، بينما كان مالك العقار يجهز مطالبة بالأجرة والتعويض. في الوقت نفسه، كان مستثمر أجنبي في مشروع تطوير عقاري يواجه نزاعاً أكبر: هل يلجأ إلى مركز فض المنازعات الايجارية في دبي، أم أن بند التحكيم في عقد الاستثمار ينقله إلى مسار آخر تماماً؟

هذه اللحظة هي نقطة التحول. فالخطأ في اختيار الجهة المختصة، أو رفع طلب ناقص، أو تجاهل ترجمة المستندات إلى العربية، قد يطيل النزاع ويضعف الموقف القانوني من البداية.

الإطار القانوني المنظم لمركز فض المنازعات

يعد مركز فض المنازعات الايجارية في دبي الجهة القضائية المتخصصة التي أنشئت لتسوية المنازعات الإيجارية بسرعة وكفاءة بموجب مرسوم دبي رقم 26 لسنة 2013، بهدف تحقيق الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي في القطاع العقاري وتوفير آلية ناجزة للفصل في الخصومات.

القوانين الإيجارية الأساسية في دبي

تخضع العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي لأحكام قانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، وتعديلاته بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008. وتتلخص أبرز المبادئ القانونية فيما يلي:

• تسجيل عقد الإيجار لدى RERA: يقرر القانون إلزامية تسجيل عقود الإيجار الخاضعة له لدى مؤسسة التنظيم العقاري من خلال نظام إيجاري، بما يعزز وضوح العلاقة الإيجارية عند نظر النزاع.
• تنظيم زيادة الإيجار عند التجديد: ينظم مرسوم رقم 43 لسنة 2013 نسب زيادة الإيجار عند تجديد العقد، ويربطها بمتوسط أجر المثل المعتمد في مؤشر الإيجارات التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
• نسب الزيادة الإيجارية: تتدرج الزيادة قانوناً من عدم وجود زيادة إلى حد أقصى 20%، بحسب نسبة انخفاض الأجرة الحالية عن متوسط أجر المثل في السوق.
• البيانات الإلزامية في العقد: يجب أن يحدد العقد وصف العقار، الغرض من الإيجار، مدة العقد، قيمة الأجرة، وطريقة السداد.

قانون التحكيم الإماراتي وانتقال النزاع إلى الاستثمار العقاري

لا يدخل كل نزاع عقاري تلقائياً ضمن اختصاص المركز؛ فإذا كان النزاع متعلقاً بعقد تطوير عقاري، شراكة استثمارية، امتياز تجاري، أو عقد مقاولة يتضمن شرط تحكيم.

فقد ينعقد الاختصاص لمسار التحكيم وفق القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2018 بشأن التحكيم، وفق آخر تحديث رسمي منشور في 4 سبتمبر 2023.

ويشترط القانون أن يكون اتفاق التحكيم مكتوباً صراحة، سواء ورد في العقد الأصلي أو في اتفاق منفصل، وإلا كان معرضاً للبطلان.

اقرأ أثر حول: عقود الاستثمار في القانون الاماراتي.

اختصاصات مركز فض المنازعات الايجارية في دبي

يختص المركز، في الأصل، بالمنازعات الإيجارية التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين بشأن عقارات واقعة داخل إمارة دبي، بما في ذلك العقارات الموجودة في المناطق الحرة، ما لم تكن للمنطقة الحرة محاكم أو لجان قضائية خاصة مثل مركز دبي المالي العالمي.

كما يستثنى من اختصاصه منازعات التأجير التمويلي وبعض عقود الإيجار طويلة الأجل.

يوضح الجدول التالي تصنيف الطلبات الشائعة أمام المركز:

التسوية الودية أم الدعوى الابتدائية؟

تضم البنية القضائية للمركز إدارة الوساطة والتوفيق، وهي مسار مهم يهدف إلى إنهاء النزاع ودياً وتقليل الوقت والتكلفة قبل التصعيد القضائي الكامل.

في حال نجاح التسوية، يتم توقيع اتفاق صلح يتمتع بقوة السند التنفيذي. أما في حال تعذر الاتفاق، فيحال الملف إلى الدائرة الابتدائية لبدء مسار التقاضي القضائي.

متى تحتاج إلى مركز فض المنازعات الايجارية في دبي؟

اللجوء إلى المركز يكون ضرورياً عندما يصبح النزاع الإيجاري مؤثراً في الانتفاع بالعقار أو استرداد الحقوق المالية أو وقف إجراء غير مشروع.

وتبرز الحاجة إليه في حالات متكررة لدى المستأجرين والملاك.

حالات يحتاج فيها المستأجر إلى المركز

• رفض المؤجر رد مبلغ التأمين بعد انتهاء العقد وتسليم العقار.
• ممارسة الضغط على المستأجر بقطع الخدمات أو تعطيل الانتفاع لإجباره على الإخلاء.
• فرض زيادة إيجارية تخالف مؤشر RERA المعتمد.
• الامتناع عن إجراء الإصلاحات الهيكلية والصيانة الجوهرية الضرورية للانتفاع بالعقار.

حالات يحتاج فيها المالك إلى المركز

• تأخر المستأجر عن سداد الدفعات الإيجارية في مواعيدها.
• ارتجاع الشيكات الإيجارية من البنك لعدم كفاية الرصيد.
• رفض المستأجر إخلاء العين المؤجرة رغم استلامه إنذاراً قانونياً في الحالات التي يشترط فيها القانون ذلك.
• إحداث تغييرات أو تلفيات جوهرية في العقار دون موافقة خطية من المالك.

متى لا يكفي المركز ويصبح التحكيم هو المسار الأنسب؟

يكون التحكيم هو المسار القانوني الأقرب عندما يتجاوز النزاع حدود عقد إيجار تقليدي، وينتقل إلى طور الاستثمار العقاري أو التطوير أو الشراكات التجارية ذات القيمة العالية.

تعتبر صياغة شرط التحكيم خياراً مهماً في حالات عقود التطوير العقاري الكبرى، إدارة الأصول العقارية، مشاريع التطوير على الخارطة، وعقود الامتياز التجاري داخل المراكز التجارية الضخمة.

وتشمل مزايا اللجوء إلى التحكيم الاستثماري العقاري ما يلي:

• السرية: قانون التحكيم الإماراتي يقرر سرية أحكام التحكيم، بما يساعد في حماية السمعة التجارية للمستثمرين.
• التخصص الفني: يمكن اختيار محكمين من ذوي الخبرة الهندسية أو المالية الدقيقة في القطاع العقاري.
• المرونة الإجرائية: يتيح التحكيم قدراً أوسع من المرونة في تنظيم الجلسات وتبادل المذكرات واختيار الخبراء.

وهناك أيضاً: مراجعة العقود التجارية في الإمارات: دليل لحماية حقوقك قبل توقيع أي عقد.

التحكيم أمام مركز دبي للتحكيم الدولي DIAC

في المشاريع العقارية الكبرى، ينصح الأطراف بالنص في عقودهم على لجوئهم إلى مركز دبي للتحكيم الدولي كجهة مؤسسية معتمدة، متى كان ذلك مناسباً لطبيعة العقد وقيمة النزاع.

يمتلك المركز قواعد إجرائية متطورة ومقراً رئيسياً في دبي وفرعاً في مركز دبي المالي العالمي، بما قد يسهل إدارة النزاع وتنفيذ الحكم محلياً ودولياً.

خطوات رفع النزاع أمام مركز فض المنازعات الايجارية في دبي أو عبر التحكيم

تبدأ الخطوة الأولى من تصنيف النزاع بدقة؛ فاختيار المسار الخاطئ أو تقديم مستندات ناقصة قد يؤدي إلى تأخير الفصل في القضية أو إضعاف فرص النجاح.

يوضح الجدول التالي المسار الإجرائي الأقرب حسب طبيعة النزاع:

المستشار / محمد عبد الحميد الرملاوي

مستشار ومحامي يتمتع بخبرة في التعامل مع مختلف المسائل القانونية، بما في ذلك القضايا المدنية والتجارية، وقانون الشركات، وصياغة العقود، وتسوية المنازعات. يحرص من خلال عمله ومقالاته القانونية على تقديم معلومات واضحة وعملية تساعد الأفراد والشركات على فهم الإجراءات القانونية، وتقييم خياراتهم، واتخاذ قرارات أكثر وعيًا وفقاً لطبيعة كل حالة.