قد يتفاجأ أحد أصحاب المحال التجارية في دبي بإشعار رسمي من المالك يطالبه بإخلاء المحل خلال عام واحد بحجة إعادة البناء أو التطوير، فيبدأ القلق حول مصير نشاطه التجاري واستثماره، هذه المواقف شائعة في السوق العقاري، وتُعرف قانونياً باسم دعوى اخلاء محل تجاري.
في مقال اليوم نتناول دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات من منظور قانوني مبسّط، مع شرح الأسباب التي تبرّر الإخلاء، والإجراءات المتبعة أمام الجهات المختصة، والدور الحيوي الذي يلعبه المحامي في حماية الحقوق.
استشر محامي تجاري في الامارات عبر الأرقام في صفحة اتصل بنا، أو عبر زر الواتساب أسفل الصفحة.
جدول المحتويات
إجراءات دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات
تعد دعوى التجارية في اخلاء محل تجاري الوسيلة القانونية التي يلجأ إليها المؤجر لاستعادة المحل المؤجر عند انتهاء العقد أو عند وقوع مخالفة من المستأجر، ولرفع هذه الدعوى بشكل صحيح ومنظّم، يجب السير وفق الخطوات التالية:
- الاستعانة بمحامٍ مختص في القضايا التجارية: أول خطوة أساسية، إذ يتولى المحامي مراجعة عقد الإيجار، وتحديد مدى قانونية سبب الإخلاء، وصياغة المذكرات والطلبات وفق نصوص القانون، ويقدّم استشارات قانونية في الامارات تساعد المؤجر أو المستأجر على اتخاذ القرار الصحيح قبل رفع الدعوى.
- توجيه إشعار الإخلاء القانوني: يقوم المؤجر، عبر محاميه، بإرسال إشعار رسمي للمستأجر قبل 12 شهرًا على الأقل من موعد الإخلاء، موضحًا فيه سبب الطلب، ويتم توثيقه عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل.
- تجهيز المستندات المطلوبة: تشمل عقد الإيجار المسجّل في نظام “إيجاري”، وإثبات الإشعار، ونسخة من الرخصة التجارية وأوراق الملكية وأي مستند يدعم سبب الإخلاء.
- تقديم الدعوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية: في دبي تُرفع الدعوى إلكترونيًا أو حضوريًا أمام مركز تسوية المنازعات العقارية بدائرة الأراضي والأملاك، مع دفع الرسوم القانونية وتحديد الطلبات بوضوح.
- متابعة الجلسات وتنفيذ الحكم: يتولى المحامي حضور الجلسات وتقديم المرافعات حتى صدور الحكم النهائي، ثم متابعة إجراءات التنفيذ لتسليم المحل التجاري أصوليًا عبر الجهة التنفيذية المختصة.
الشروط القانونية لرفع قضية إخلاء محل تجاري
حتى تُقبل الدعوى أمام الجهات المختصة، يجب أن تتوافر مجموعة من الشروط القانونية التي تضمن جدية الطلب وتوافقه مع أحكام قانون الإيجارات، وفيما يلي أبرز هذه الشروط:
- وجود عقد إيجار موثّق: يجب أن يكون عقد الإيجار مسجّلًا في نظام “إيجاري” أو لدى الجهة المختصة في الإمارة.
- وجود سبب قانوني واضح للإخلاء: مثل انتهاء مدة العقد، عدم سداد الإيجار، التأجير من الباطن دون إذن، أو رغبة المالك في الهدم أو إعادة البناء.
- توجيه إشعار رسمي بالإخلاء: يشترط القانون أن يُبلّغ المستأجر بإشعار خطي قبل 12 شهرًا من موعد الإخلاء، موثّقًا لدى الكاتب العدل أو مرسلًا بالبريد المسجّل.
- الالتزام بالمدة القانونية: لا يمكن رفع الدعوى قبل انتهاء مدة الإشعار أو خلال سريان العقد إلا في حالات محددة نصّ عليها القانون.
- توافر المستندات الداعمة: مثل إيصالات الإيجار، تقارير الصيانة أو المخالفة، وإثبات ملكية العقار أو الرخصة التجارية.
المستندات المطلوبة لتقديم دعوى اخلاء محل تجاري
تتطلب الدعوى تقديم مجموعة من المستندات الرسمية التي تثبت العلاقة التعاقدية وسبب الإخلاء، إذ تعتمد الجهة القضائية في نظر الدعوى على الوثائق القانونية المعززة للطلب، وتشمل هذه المستندات ما يلي:
- عقد الإيجار التجاري المسجّل.
- إشعار الإخلاء القانوني الموجّه إلى المستأجر قبل 12 شهرًا من موعد الإخلاء والمثبت بالتوثيق أو البريد المسجّل.
- إثبات سبب الإخلاء مثل تقارير الصيانة أو المخالفة أو ما يفيد رغبة المالك في إعادة البناء أو الاستخدام الشخصي.
- مستندات الملكية أو سندات الحيازة الخاصة بالعقار التجاري.
- الرخصة التجارية للطرفين (المؤجر والمستأجر) إن وجدت.
- نسخ من الهوية الإماراتية أو جواز السفر للأطراف المعنية بالدعوى.
- إيصالات سداد الإيجار أو كشوف الدفعات لإثبات وجود التزامات مالية أو تأخير في السداد.
لماذا تحتاج إلى محامي عند رفع دعوى إخلاء محل تجاري؟
يُعتبر وجود محامٍ مختص في القضايا التجارية عنصرًا حاسمًا لنجاح دعوى الإخلاء، إذ يتولى المهام القانونية والإجرائية التي تضمن حماية الحقوق وتفادي الأخطاء الشكلية، وتبرز أهمية دوره في النقاط التالية:
- تقييم الوضع القانوني للعقد: يقوم المحامي بمراجعة عقد الإيجار والتأكد من قانونية سبب الإخلاء قبل تقديم الدعوى.
- إعداد الإشعار القانوني بالإخلاء: يصوغ الإشعار وفق متطلبات القانون ويقوم بتوثيقه رسميًا لضمان صحته.
- صياغة نموذج صحيفة الدعوى التجارية: يعدّ المحامي الصحيفة القانونية التي تتضمن بيانات الأطراف والوقائع والطلبات وفق الشكل المعتمد لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.
- تقديم الدعوى ومتابعتها: يسجل المحامي الدعوى لدى الجهة المختصة ويتابع الجلسات والإجراءات حتى صدور الحكم النهائي.
- إعداد المذكرات القانونية والدفاع: يقدّم مذكرات ودفوعًا قانونية تعزز موقف موكله وتدعم مطالبه أمام الهيئة القضائية.
- تنفيذ الحكم أو التفاوض للتسوية: يتابع تنفيذ قرار الإخلاء أو يسعى لحل النزاع وديًا بما يحقق مصلحة العميل ويحفظ حقوقه.
الأسئلة الشائعة حول دعوى إخلاء محل تجاري
وبهذا نصل إلى ختام مقالنا حيث تناولنا إجراءات وشروط دعوى إخلاء محل تجاري في الإمارات وأهمية دور المحامي في ضمان سيرها القانوني الصحيح.
احصل على استشارات قانونية دقيقة، وتواصل الآن مع محامٍ مختص عبر زر الواتساب أسفل الصفحة.
اقرأ المزيد عن: فسخ عقد ايجار تجاري في الإمارات، وكيفية صياغة عقد بيع محل تجاري في الإمارات.
