المنازعات العقارية في الإمارات: الإجراءات ودور المحامي في حلها

في عام 2024، تقدمت «سارة» بدعوى قضائية ضد مالك العقار الذي كانت تستأجره في دبي، بعد أن رفض الأخير إعادة المبلغ المدفوع كمقدم إيجار بعد إلغاء العقد من طرفه. هذا مثال بسيط لمشكلة قد تواجه العديد من الأفراد في الإمارات، حيث تشهد السوق العقارية في الدولة ارتفاعًا ملحوظًا في المنازعات العقارية نتيجة تعقيد القوانين واختلاف حقوق الأطراف.

في هذا المقال، نستعرض أبرز المنازعات العقارية في الإمارات وكيفية حلها قانونيًا وفقًا لأحدث التشريعات، وأهمية دور المحامي في ضمان حل تلك المنازعات بشكل قانوني وعادل.

للحصول على استشارات قانونية فورية، اضغط على زر الواتساب أسفل الشاشة.

أنواع المنازعات العقارية في الإمارات

تتعدد المنازعات العقارية في دولة الإمارات بحسب نوع العقار، العلاقة بين الأطراف، وحقوق كل طرف. فيما يلي أبرز أنواع المنازعات العقارية التي يمكن أن تحدث في الدولة:

1. المنازعات الإيجارية: من أكثر المنازعات شيوعًا في الإمارات، وتشمل:
   • عدم دفع الإيجار: حينما يمتنع المستأجر عن دفع الإيجار في الموعد المحدد.
   • فسخ العقد: في حال رغب المستأجر أو المؤجر في إنهاء العقد قبل المدة المتفق عليها.
   • زيادة الإيجار: خلاف بين المستأجر والمؤجر بشأن زيادة الإيجار بما يتجاوز النسب المحددة قانونًا.
   • منازعات التعدي على العقار: مثل حالات عدم تسليم المستأجر العقار في حالة مناسبة للاستخدام أو التعدي على الحقوق الأخرى.
2. منازعات البيع والشراء: تتعلق المنازعات في هذا النوع بعقود بيع وشراء العقارات، مثل:
   • العيوب الخفية في العقار: عندما يكتشف المشتري وجود عيوب خفية في العقار لم يكن يعلم بها عند الشراء.
   • إبطال أو فسخ عقد البيع: قد تحدث عندما يكون هناك خلل في شروط العقد أو عدم الوفاء بالالتزامات من أحد الأطراف.
3. منازعات الملكية العقارية: تتمثل هذه المنازعات في الخلافات حول ملكية العقار وحقوق التصرف فيه، مثل:
   • النزاع على ملكية العقار: عندما يتنازع أطراف مختلفون على ملكية نفس العقار.
   • تسوية الخلافات حول الحدود العقارية: في حال حدوث نزاع حول حدود قطعة أرض أو ملكية عقار.
   • النزاع حول العقارات الموروثة: نزاعات تحدث بين الورثة حول تقسيم ملكية العقارات الموروثة.
4. منازعات البناء: تتعلق هذه المنازعات بالمشاكل التي تحدث في مراحل البناء، مثل:
5. تأخر التسليم: حينما يتأخر المقاول أو المطور العقاري في تسليم العقار في الوقت المحدد.
6. العيوب الإنشائية: عندما تظهر مشاكل في جودة البناء أو العيوب التي تظهر بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع.

القوانين المنظمة للمنازعات العقارية في الإمارات

تخضع المنازعات العقارية في دولة الإمارات لعدة قوانين اتحادية ومحلية تهدف إلى تنظيم العلاقة بين الأطراف وحماية حقوقهم. أبرز هذه القوانين تشمل:

• القانون الاتحادي رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر:
  يُنظم هذا القانون العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الإمارات، ويحدد آلية تحديد الزيادات في الإيجار، وشروط فسخ العقد، وأوقات الدفع.
• القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن المعاملات المدنية:
  ينظم القانون المدني الإماراتي القضايا المتعلقة بالعقارات، من بينها حقوق الملكية والتصرف في العقار، وتفاصيل الإجراءات القانونية المتعلقة بالعقوبات عن التعدي على الملكية العقارية.
• قانون الملكية العقارية في دبي:
  ينظم هذا القانون العلاقة بين مالكي العقارات في إمارة دبي ويحدد حقوق الملكية والتصرف في العقارات المملوكة للأفراد والمستثمرين.
• القانون الاتحادي رقم 10 لسنة 2008 بشأن المسؤولية المدنية للمقاولين:
  ينظم هذا القانون العلاقة بين المقاولين ومالكي المشاريع العقارية، بما في ذلك ضمان جودة البناء والتسليم في المواعيد المحددة.
• المرسوم بقانون اتحادي رقم (5) لسنة 2020 بشأن تنظيم سوق الإيجارات في دبي:
  يُنظم هذا المرسوم العلاقة بين الأطراف في سوق الإيجارات ويضع القواعد المتعلقة بالزيادات في الإيجار، بما يتماشى مع احتياجات السوق والتطورات الاقتصادية.

الإجراءات القانونية لحل المنازعات العقارية في الإمارات

لحل المنازعات العقارية في دولة الإمارات، هناك عدة آليات قانونية يجب اتباعها، أبرزها:

1. التفاوض المباشر أو الوساطة:
   في بداية أي نزاع عقاري، يُفضل محاولة التفاوض بين الأطراف المعنية أو اللجوء إلى الوساطة لحل النزاع بشكل ودّي، قبل اللجوء إلى المحاكم. يمكن للمستشارين العقاريين والمحاميين المتخصصين تسهيل عملية التفاوض.
2. اللجوء إلى التحكيم:
   يُعتبر التحكيم من الخيارات الفعالة لحل المنازعات العقارية، خاصة في العقود التجارية أو بين الشركات الكبرى. يتم تعيين محكم متخصص في المجال العقاري للفصل في النزاع.
3. المحاكم المختصة: في حال عدم التوصل إلى تسوية عبر الوسائل السابقة، يتم اللجوء إلى المحاكم:
   • محكمة دبي: إذا كان النزاع يتعلق بعقارات داخل إمارة دبي.
   • المحاكم الاتحادية: في حالة وجود نزاع يتعلق بعقارات في إمارات أخرى.
   • محاكم المناطق الحرة: مثل DIFC في دبي، حيث توجد محاكم خاصة لمعالجة المنازعات العقارية في المناطق الحرة.
4. مراكز تسوية المنازعات العقارية:
   في دبي، يمكن للأطراف اللجوء إلى مراكز تسوية المنازعات العقارية، التي تهدف إلى تسريع حل النزاعات العقارية بعيدًا عن المحاكم الرسمية، باستخدام الوساطة والتحكيم.

دور المحامي في حل المنازعات العقارية

يعد محامي العقارات عاملًا رئيسيًا لضمان الحصول على حقوقك وحل المنازعات بشكل قانوني وفعال. دور المحامي يشمل:

1. التقييم والاستشارة القانونية: يقوم المحامي بتقديم استشارات قانونية اون لاين لتقييم الحالة وحصر حقوق الأطراف ومسؤولياتهم بموجب القانون.
2. جمع الأدلة: يساعد المحامي في جمع المستندات والأدلة اللازمة لإثبات الحق، مثل العقود، تقارير الخبراء، وشهادات الأطراف الأخرى.
3. التفاوض وحل النزاع: يشارك المحامي في عملية التفاوض مع الأطراف الأخرى لإيجاد حل ودي قبل اللجوء إلى المحاكم.
4. تمثيل العميل أمام المحاكم: في حال استمر النزاع، يقوم المحامي بتمثيل العميل أمام المحاكم وتقديم كافة الأدلة والشهادات المطلوبة.
5. التحكيم: في الحالات التي تتطلب تحكيمًا، يقوم المحامي بتقديم المساعدة في اختيار محكم مناسب وإعداد جميع المستندات المطلوبة.

الأسئلة الشائعة

في الختام، تعتبر المنازعات العقارية في الإمارات من القضايا القانونية الهامة التي تتطلب فهمًا دقيقًا للقوانين والإجراءات المعمول بها. سواء كان النزاع يتعلق بالإيجارات، البيع والشراء، أو الملكية، يُنصح دائمًا بالاستعانة بمحامٍ متخصص لضمان حل النزاع بسرعة وفعالية. من خلال التفاوض، التحكيم، أو اللجوء إلى المحاكم، يمكن للأطراف المتنازعة الوصول إلى حل عادل يحفظ حقوق الجميع.

للحصول على استشارة قانونية فورية في قضايا المنازعات العقارية، تواصل مع محامي قضايا عقارية لدى مكتبنا عبر أرقامنا الموجودة في صفحة اتصل بنا.

تنويه قانوني: المعلومات الواردة في هذا المقال هي لأغراض تثقيفية فقط ولا تشكل مشورة قانونية. للحصول على استشارة مخصصة، يُرجى التواصل مع محامٍ مرخص في الإمارات.

المصادر:

• بوابة التشريعات الإماراتية.

المحامي عبدلله